最近经常听到这样的言论：四代宅的新房就如同目前最新款的电车，不但颜值高，配置也高，同时也是迎合时代发展的趋势。而四代宅产品以前的二手房就像过气的老款油车一样，未来只会越来越不受欢迎。这样的言论听起来非常有说服力，不少无论是想购房的意向客户，还是想要卖房的房东也相当信服。

对客户而言若不是因为新房交付"风险"问题肯定是非新房不买，毕竟露台更大，赠送更多，对房东也是巴不得赶紧把手头的老房子抓紧甩掉。云哥想说对于这样的言论千万要谨慎对待，说这话的人要么对地产了解不深，一知半解，要么是别有目的，动机不纯，刻意制造焦虑。

原因非常简单，房子和车及其他如手机等商品最大的不同除了占用的资金过多，还满足居住等常规使用功能之外就是房子是不动产，房子不像车子、手机一样，使用场景会受到地段限制，不能移动。房子的主要价值不仅仅是房子居住本身，更多的还是它所占有的土地所带来的配套价值。

为了便于理解，只要看一下同地段的同年代商业产权的商住楼及住宅性质的住宅对比就知道，价格基本至少差一倍以上。还比如早些年开发商为了把不好卖的商业建筑指标用完设计了非常多的"商墅"，看看和同地段同年代的住宅性质的别墅价格的差异，也会非常明显地看出差距有多大。

所以抛开房子土地的价值光谈产品价值，非蠢即坏这种人可以直接拉黑了。我不是说产品的新旧不重要，没有价值，只是说产品的新旧在房子价值的占比中的比例占比没那么大，顶多占到40%顶天了，过往可能在30%左右。

这几年随着楼市下行，不仅开发商也开始卷起来，各个地方住房管理部门也将建筑规划的尺度放得更开了，毕竟开发商只是做答卷的人，真正出题的还是各个地方的住房管理部门，这其实对购房者来说也是好事情。特别对于刚需来说主要更多的关注点还是在价格及功能间的多少，对于产品及景观还是能将就的。

不然看看这几年无论新房、还是二手房刚需小区或者产品同小区楼层高低、景观好坏、装修好坏价差根本拉不了多开，甚至连不少改善小区这几年同小区的房子楼层高低、景观好坏、装修好坏价差也达到了历史最低。

所以这里也提醒一下各位不用盲目的迷信产品，也不要被别有用心的人刻意为了某些目的而焦虑，特别是对于刚需项目及产品而言。毕竟目前各个地方政府在土地出让方面容积率越来越低，位置越来越好的地块基本都拿来做顶级改善的大户型了，特别是一些中心城区，这些地块所建的产品和普通刚需甚至是改善客户没有太多关系了，未来这些房源在市场上的占比也不会太高。

我也并不是说四代宅不好，这里千万不要又被人断章取义了。我再重申一次我的观点，我只是认为再好的产品和再差的产品同地段来价值差异最多40%，剩下的60%是房子所属的土地带来的价值，不然你看看现在出让的地块地价就知道了。

这句话值得读者朋友们反复阅读，如果前面文章看完还是没有理解，每一种观点背后一定有它的利益所在，有没有别有用心，有没有割韭菜这个需要大家自己去用心去辨别。很多人也只相信自己想看到的，甚至连我自己也不能说我所说的观点没有带有利益，我只敢肯定我是相对最不带利益的去专注输出我所思所想的人之一，而且最关键的我也不喜欢做墙头草。

这世界上没有谁比谁聪明多少，所谓疾风知劲草，日久见人心一点不假。